民事法
子どもが階下に、
受忍限度を超える騒音を発生させたとして、
騒音の差止めと損害賠償請求が認容されたケース

【ご相談】
「当社が媒介した分譲マンションの1階に住む居住者からの相談です。1階A室には乳児を含む家族、真上の2階B室には3歳男児を含む家族が入居しています。B室の男児が昼夜を問わず飛び跳ね、その騒音がA室に響くため、母親がストレスにより母乳が止まり、母子の健康が害されたとの訴えがありました。対処策はありますか?」

◎所有権ないし人格権に基づく妨害排除請求という方法も

難しい問題です。区分所有法(57〜60条)では、管理組合が共同の利益を害する者にその行為の差止めや使用禁止、競売まで請求できる規定を設けており、過去にはこれらを命じた判決があります。ただし、他の区分所有者全員または集会の決議が前提で、時間が掛かります。
他方で、AがBに所有権ないし人格権に基づく妨害排除請求として騒音の差止めと不法行為に基づく損害賠償を請求することは可能で、実務ではこの訴訟が大勢を占めています。最近、個人訴訟で東京地裁が騒音の差止めと損害賠償を認容し、注目を浴びた事例がありました。騒音規制法は事業活動等が規制対象のため、個人間の生活騒音の差止めは珍しいケースです。

Xは某マンション104号室を購入し、平成18年3月ごろから妻やその他の家族と入居。その後、Yが同204号室(104号室の真上)を購入し、妻や幼稚園児(男児)と共に平成18年4月18日に入居したのですが、Yの子は早朝から深夜まで室内を走り回り、104号室内に45 dB (A)〜66 dB (A)の音量に達する歩行音を到達させました。

Xは同年10月、管理人に204号室の歩行音を訴えたため、管理人は全戸に対し一般的な騒音注意ビラを配布しました。しかし騒音は止まず、Xは同年11月にも管理人に訴え、再度注意ビラが配布されました。それでも騒音が改善されなかったため、Xは平成20年7月3〜30日までの間、某社に委託して104号室のリビングルームの中央で高さ1.2mの位置を測定点とし継続的に騒音を測定しました。その結果、床衝撃音レベルは相当の頻度で58 dB (A)を超えており、本件マンション床の遮音性能LL−45規格、9o厚のフローリング材の遮音限度を超えている事実が判明しました。

XはYに、所有権ないし人格権に基づく妨害排除請求として「Y室から発生する騒音を104号室内に40 dB (A)を超えて到達させてはならない」との差止めと不法行為による損害賠償としてXに金94万500円(測定費と慰謝料30万円の合計)および妻に金32万4,890円(慰謝料30万円と治療費)の支払いを求めて提訴しました。

裁判所は騒音発生を詳細に審理した上、Yに対し、午後9時から翌朝7時までは40 dB (A)、7時から午後9時までは53 dB (A)を超えて騒音を104号室内に到達させてはならないと差止めを命じ、損害賠償は請求全額を容認しました(その後控訴)。(平成24年3月15日 東京地裁判決 判例時報2155号)。

こうした判決を参考に協議を試み、不調なら提訴を検討してください。

※「(A)」は、機械が捉えた音圧信号を人間の耳の感度特性に合わせた単位


弁護士 高津公子(2012年12月号掲載)
復興特別所得税について
東日本大震災の復興財源を確保するため、平成25年1月1日から平成49年12月31日まで、各年分の所得税の額に対して2.1%の復興特別所得税が課税されます。宅地建物取引業に関連する注意点は次の通りです。


◎土地建物等を譲渡した場合の税率

復興特別所得税は、全ての所得に対する所得税額が対象とされ、分離課税である譲渡所得税にも課税されます。


◎報酬料金等の源泉徴収について

税理士への報酬や講師への講演料等を支払う場合、源泉徴収をしなければなりませんが、平成25年1月1日以後は所得税だけでなく、復興特別所得税についても源泉徴収をしなければなりません。


◎給与等の源泉徴収について

平成25年1月1日以後に支払う給与等から源泉徴収すべき金額は、新しい「源泉徴収税額表」により、所得税と復興特別所得税の合計額で算出します。つまり、支払金額に対して、所得税と復興特別所得税の合計税率を乗じて計算した金額(1円未満切捨て)となります。

なお、年末調整による年税額は、算出した所得税額から住宅借入金等特別控除額を控除した後の税額に、102.1%を乗じた金額(100円未満切捨て)となります。


税理士・不動産鑑定士 千葉商科大学大学院会計ファイナンス研究科客員教授 井出 真
(2012年12月号掲載)


贈与税の配偶者控除と不動産取得税
●贈与税の配偶者控除

次の要件を満たす場合、夫から妻へ(逆でも良い)ご自宅やその購入資金を贈与しても相続税の評価額で2,110万円までは贈与税が課税されません。これは、年間の基礎控除(110万円)に加え配偶者控除(2,000万円)が受けられるからです。評価額が2,110万円を超えたときは、その超えた部分のみ贈与税の課税対象になります。

1. 婚姻期間が20年以上の配偶者からの贈与であること。婚姻期間は、婚姻の届出があった日から贈与の日までの期間で計算します。従って、内縁期間は含まれません。

2. 居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること。国内にある居住用不動産であれば、家屋のみ、敷地のみ、家屋およびその敷地の全部または共有持分いずれも認められます。

3. 贈与を受けた翌年3月15日までに受贈者の居住の用に供し、その後も引き続き居住の用に供する見込みであること。金銭の場合は、この日までに居住用不動産を購入していなければなりません。

4. 必要な書類を添付した贈与税の申告書を提出すること。


●不動産取得税

妻が、居住用不動産の全部または一部を贈与により取得した場合、不動産取得税が掛かります。税率は3%(平成27年3月31日まで)です。なお、自宅の敷地である宅地を取得した場合には、固定資産税評価額の2分の1を課税標準とする特例があります。例えば、固定資産税評価額が2,000万円である宅地を妻が贈与により取得した場合、2,000万円×1/2×3%=30万円となります。なお、固定資産税評価額が2,000万円である家屋を妻が贈与により取得した場合には、60万円となります。
相 続
相続とは、被相続人(死亡した人)の財産が相続人へ承継されることをいい、被相続人の死亡によって開始します。

相続の制度
相続には、「法定相続」「遺贈」「遺留分」という3つの制度があります。
「法定相続」とは、被相続人が遺言を行わなかった場合、民法で規定された一定の者(「法定相続人」という)に対し、法定の割合で相続財産(=遺産)が承継されることをいいます。

□「法定相続人」とは

被相続人の配偶者〔※1〕がいる場合、配偶者は必ず相続人となるほか、配偶者とともに以下の第1順位〜第3順位の順番で相続人となります。
また、被相続人の配偶者がいない場合も以下の順位は同じです。

第1順位 子(養子〔※2〕や胎児などを含む)または代襲相続人〔※3〕
第2順位 子または代襲相続人がいなければ、直系尊属(被相続人の父母など)
第3順位 子または代襲相続人・直系尊属がいなければ、兄弟姉妹または代襲相続人〔※4〕

※1 婚姻の届出をしている者に限る。
※2 養子縁組(法により親子関係を成立させる行為)をしている場合に限る。
※3 子が死亡などにより相続人になれない場合は、その者に代わって孫が相続人(=「代襲相続人」と呼ばれる)となる。
※4 兄弟姉妹が死亡などにより相続人になれない場合は、その者に代わって甥・姪が相続人となる。

なお、法定相続人が承継する相続財産の割合(法定相続分)は以下の通りです。

□法定相続分※配偶者がいる場合

第1順位 配偶者 → 2分の1 子〔※5〕または代襲相続人 → 2分の1
第2順位 配偶者 → 3分の2 直系尊属 → 3分の1
第3順位 配偶者 → 4分の3 兄弟姉妹または代襲相続人 → 4分の1

注)同順位の相続人が複数いる場合は、各人の相続分は平等となります。
※5 婚姻関係のない男女間に生まれた子(非嫡出子)の相続分は、婚姻関係のある男女に生まれた子(嫡出子)の相続分の2分の1となります。

一方、被相続人が遺言を行った場合は、その内容に基づいて相続財産が承継されます。そのことを「遺贈」といいます。

ただし、遺贈の場合、遺言の内容によっては、特定の者にのみ相続財産が偏るケースが想定されます。そこで、不平等のないよう、兄弟姉妹またはその代襲相続人を除く法定相続人は相続財産の一定割合を確保できることとしています。それを「遺留分」と呼びます。
遺留分の割合は以下の通りです。

配偶者・子または代襲相続人が相続人の場合 法定相続財産の2分の1
直系尊属が相続人の場合 法定相続財産の3分の1

注)遺留分権利者が複数の場合は、遺留分の割合に、各人の法定相続分を乗じたものが各人の遺留分となる。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)の公表について
 民間賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸人・賃借人があらかじめ理解しておくべき一般的なルールを示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について、さらなる普及促進などを図るために、記載内容の補足、Q&Aの見直しや新しい裁判例の追加など、同ガイドラインの再改訂が行われました。

 詳しくは 国土交通省 Webサイトからご確認ください。

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オリックス・リビングが東京スター銀行と提携
有料老人ホームや高齢者専用住宅を運営するオリックス・リビングは8月16日、リバースモーゲージ「充実人生」を販売している東京スター銀行と業務提携したことを発表した。
 これにより、オリックス・リビングは同社の有料老人ホームなどに入居、または検討中の高齢者に対し、そのための一時金や月々の生活資金に充てる資金として、「充実人生」を紹介することができるようになる。スター銀行のリバースモーゲージは55歳〜80歳の人を対象に、その自宅を担保に最高1億円まで融資する。毎月の返済は利息分のみで、元本は死亡時に担保物件を売却して返済する。
(2011年8月22日)
組合財産の分別管理方法を規定/マン管法施行規則一部改正が公布
 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令が、1日公布された。

 今回の改正では、マンション管理業者の一部による、管理組合から委託を受けて行なう出納業務での横領事件が依然として生じていることを受け、管理組合財産の分別管理の方法等について定めたもの。

 財産の分別管理の方法は、(1)区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し換える、(2)区分所有者等から徴収された修繕積立金を保管口座に預入し、預貯金として管理するとともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換える、(3)修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する、の3種類を定めた。

 また、管理業者が修繕積立金等金銭を管理する場合、原則として区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金額の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結すること、修繕積立金等金銭を管理する場合の保管口座等に係る管理組合等の印鑑、預貯金引出用のカード等については、原則として管理業者が管理してはならない旨を定めている。

 なお、これら改正施行規則は、2010年5月1日施行され、同日以降管理委託契約を締結したものに適用となる。

国交省/公示地価、商業地・住宅地ともに3年ぶり下落
 国土交通省が3月23日に発表した2009年の公示地価(1月1日時点)は、全国の全用途平均で下落した。住宅地は3.2%、商業地は4.7%とそれぞれ下落し、ともに06年以来、3年ぶりに上昇から下落に転じた。東京、大阪、名古屋の3大都市圏の平均は住宅地が3年ぶり3.5%の下落に、商業地は4年ぶり5.4%の下落となり、これまで地価の上昇をけん引してきた都市部での落ち込みが顕著に現れた。ほぼすべての地点で昨年の後半に下落が加速し、世界的な金融危機の影響が日本の地価に波及した。
宅建試験問題配分の変更 宅建業法が20問に!
●宅建試験問題配分の変更 宅建業法が20問に!
宅建試験で長い間定着していた宅建業法16問、権利関係15〜16問、法令上の制限9〜10問の出題比率が大きく変わる。
3月11日、(財)不動産適正取引推進機構において試験委員会が開催され、平成21年の試験から問題配分について、「宅建業の業務に関する実務的な分野の出題を増やす」という方針が決定された。
宅建業において重要な役割を負う取引主任者の試験としては、現在の宅建業法の出題割合(50問中16問)は少ないのではないかとの意見があり、また取引主任者としては宅建業法全般に精通して欲しい、というのが行政機関の要望でもあった。


●出題数はこうなる
具体的には、次のような変更が行われる予定。
宅建業法+4問(計20問)、権利関係−2問(計14問)、法令上の制限−1問(計8問)、税法−1問(計2問)。
比較的やさしいといわれている宅建業法が増え、受験生の苦手意識の強い権利関係、法令上の制限、税法が減るとなれば、出題の仕方にもよるが、一般的には試験はやさしくなり、受験生にとって有利であるが、一方で合格ラインの上昇も考えられる。
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平成21年1月より適用の追加経済対策(2008年10月30日に発表)
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最大で3倍以上の600万円です。(詳細は未発表)
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