不動産用語
読み方
説明
第一種住居地域 だいいっしゅじゅうきょちいき 第1種住居地域とは、住居の環境を守るための地域です。
建ぺい率は50・60・80パーセント(ただし、角地は割増になることがあります)、容積率は100?500パーセントです。
住居以外では、床面積3000平方メートルまでの一定の条件の店舗・事務所・ホテル・ボーリング場やゴルフ練習場などが建てられます。また、税務署・郵便局・警察署・消防署などは建物の規模に関係なく建てられます。
マージャン店・パチンコ店・カラオケボックスなどの遊戯施設は、規模にかかわらず建築できません。
第一種中高層住居専用地域 だいいっしゅじゅうきょちいきちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき 第1種中高層住居専用地域とは、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
建ぺい率は30・40・50・60パーセント、容積率は100?500パーセントです。
絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどを建てることができます。
また、店舗や飲食店(床面積500平方メートル以内・2階以下)、大学・病院、自動車車庫(床面積300平方メートル以内・2階以下)などの建築物を建てることができます。
ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は建てられません。
第一種低層住居専用地域 だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき 第1種低層住居専用地域とは、低層住居の良好な環境を守るための地域です。
建ぺい率は30・40・50・60パーセント、容積率は50?200パーセントです。建物の高さは、10または12メートル以下に制限されています。
この地域で住宅以外に建てられるのは、保育所や小中学校、小規模な公共施設、診療所、老人ホームなどに限られます。店舗を兼ねた住宅の場合は、店舗等の広さが50平方メートル以内に限られます。
閑静な住宅街が広がり、住環境には最も適した地域ということができます。
第二種住居地域? だいにしゅじゅうきょちいき 第2種住居地域とは、主に住居の環境を守るための地域です。
建ぺい率は60パーセント、容積率は200?400パーセントです。
この地域に建てられるのは、住居以外には宗教施設(寺院など)、診療所、小中高などが建てられ、床面積10000平方メートル以下の店舗や事務所、大学や病院などが建てられます。また、自動車教習所、ホテル、カラオケボックス、パチンコ店なども可能です。
第二種中高層住居専用地域? だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき 第2種中高層住居専用地域とは、主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。
建ぺい率は30・40・50・60パーセント、容積率は100?500パーセントです。
この地域では、住宅のほかに広めの店舗(床面積1500平方メートル以内)や一定条件の事務所(2階建て以内)も建てることができます。また、パン・米・豆腐・菓子などの食品製造業(作業場の床面積が50平方メートル以内)の工場も建てられます。
第二種低層住居専用地域? だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき

第2種低層住居専用地域とは、主に低層住居の良好な環境を守るための地域です。
建ぺい率は、30・40・50・60パーセント、容積率は50?200パーセントです。建物の高さは、10または12メートル以下に制限されています。
この地域では、第1種低層住居専用地域と同様に、住居、小中学校、住居を兼ねた小店舗などを建てることができます。それ以外には、2階建て以下で床面積が150平方メートル以内の商店、食堂、塾などを建てることができます。また自家製造販売の店も作業場の面積が50平方メートル以内なら建てられます。
閑静な住宅街ですが、コンビニなどの小規模な店舗があります。
宅地建物取引業? たくちたてものとりひきぎょう
宅地建物取引業とは、宅地(土地)や建物の売買・交換、宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を事業として行うことをいいます。宅地建物の賃貸業は含まれません。
宅地建物取引業を行うには、免許が必要で、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣の、それ以外の場合は事務所の所在する都道府県知事の免許を受けます。
宅地建物取引業者は、事務所ごとに一定数の宅地取引主任者を置くことが義務づけられています。また、営業開始に先立って供託所や保証協会に営業保証金を供託する必要があります。
どちらの免許でも、営業は全国で行うことができます。その後5年ごとに免許の更新が必要となります。
宅地建物取引主任者 たくちたてものとりひきしゅにんしゃ

宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者証の交付を受けた有資格者をいいます。
資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受け、さらに宅地建物取引主任者証の交付を受けます。登録を受けるには、宅地建物取引に関し2年以上の実務経験を有する者、又は国土交通大臣が認めた者でなければなりません。
宅地建物取引主任者証の有効期間は5年で、更新には、都道府県知事が指定する講習を受講する必要があります。
宅地建物取引主任者は以下の業務を独占的に行います。
●取引の当事者に対する重要事項の説明
●重要事項説明書の内容確認と記名押印
●「契約書」の内容確認と記名押印
宅地建物取引業者は、事務所ごとに一定数の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられています。
宅建業免許番号 たっけんぎょうめんきょばんごう 宅建業免許番号とは、不動産業者が宅地建物取引業を行う免許を受けたときに割り振られる番号のことをいいます。
宅地建物取引業者名簿・免許事項を記載した標識などに登載・表示されており、いわば、不動産業者のID番号です。免許を出した主体によって「国土交通大臣免許(13)○○号」「東京都知事免許(11)××号」などと表示されます。免許を交付する主体は、複数の都道府県に事務所がある場合が国土交通大臣、1つの都道府県内にある場合が都道府県知事です。カッコ内の数字は免許の更新回数です。更新は1996年以降は5年に1度です(それ以前は3年に1度でした)。
仲介手数料 ちゅうかいてすうりょう 仲介手数料とは、宅建業者に不動産取引の仲介(媒介)をしてもらったときに支払う報酬のことをいいます。
宅建業者以外が、仲介手数料を請求するのは違法です。報酬額は、国土交通大臣が定めていて、宅建業者はその定めを超えて報酬を受けることはできません。また、宅建業者は、報酬額の定めを事務所の見やすい場所に掲示しなければならないことになっています。
国土交通大臣の定める報酬額は、以下の通りです。
取引額を3分割して、
1円〜200万円の部分は売買金額の5パーセントとその消費税、
200万円〜400万円の部分は売買金額の4パーセントとその消費税、
400万円を超える部分は売買金額の3パーセントとその消費税、
という計算方法によって算出された額の合計額です。
例えば、1000万円の取引であれば、
200万円×5パーセント×105パーセント
+200万円×4パーセント×105パーセント
+600万円×3パーセント×105パーセントとなり、
合わせて、37万8000円となります。
400万円以上であれば、(取引額×3パーセント+6万円)×105パーセントという簡易な計算ができます。
中間検査 ちゅうかんけんさ 中間検査とは、建物が建った後では隠れて見えなくなってしまう部分を、工事の施工中に検査することをいいます。
工事監理および工事施工が適切に行われているかどうかを確認することが検査の目的です。
工事完了時には隠されてしまう部分、たとえば鉄筋コンクリート造などでは、鉄筋の配筋工事の状態などを、コンクリートを打ち込む前のタイミングで検査します。
中間検査に合格すると、「中間検査合格証」の交付を受けます。中間検査は、かつては指定地域を対象として行なわれていましたが、2007年の建築基準法改正によって、3階建て以上の共同住宅については全国どこでも義務化されました。
ツーバイシックス(2×6) つーばいしっくす ツーバイシックスとは、2インチ×6インチ断面の角材を使ったパネルで、躯体を構成する工法のことです。
北米の伝統的な工法であるツーバイフォーと同じ、枠組壁工法の一種です。ツーバイフォーは、2インチ×4インチの角材を使用した枠と構造用合板を組み合わせたパネルによって構成されますが、ツーバイシックスの場合は、その名のとおり、2インチ×6インチの角材が使用されます。
太い角材を使用するため、一般的にはツーバイフォーよりも強度が高くなり、壁も、その分だけ厚くなるので、断熱性にも優れているといわれています。
ツーバイフォー(2×4)? つーばいふぉー ツーバイフォーとは、2インチ×4インチ(ツーバイフォー)の角材による枠と、構造用合板を組み合わせたパネルを「面」として、床・壁・天井の6面体を構成する工法です。枠組壁工法とも呼ばれています。
19世紀の北米で生まれた木造建築の伝統的な工法です。日本では、柱と梁で躯体を支える軸組工法が主流でしたが、ツーバイフォーは、パネル化された壁や床などの「面」を組み合わせて六面体を作ります。躯体はその六面(壁)全体で支えらるので、頑丈で耐震性、気密性、断熱性にも優れています。
ただし、壁で躯体を支えているため、開口部を大きくしたり、増築や改築が難しいなどの制約があります。また、使用する部材が2インチ×6インチの場合はツーバイシックスと呼ばれます。
抵当権 ていとうけん 借金の形(かた)として確保(担保)される権利を抵当権といいます。
質権(しちけん)などと違い、土地などの目的物を自由に使用収益できることから、広く利用されています。
この場合、債権者を抵当権者、債務者を抵当権設定者、債務を担保する第三者(債務者の親族や友人など)を物上保証人と呼んでいます。
民法上、抵当権の対象(目的)になるのは、不動産(土地と建物)と地上権、永小作権です。また、特別法でさまざまな物が抵当権の目的になっています。
マンションの購入などでローンを組む場合、金融機関と抵当権設定契約を結び、抵当権設定登記を行うのが一般的です。
なお、抵当権から優先的に支払ってもらえる(優先弁済)順番は、登記の順番になっています。
抵当権設定登記 ていとうけんせっていとうき 抵当権の設定を記載した登記のことを、抵当権設定登記といいます。
抵当権とは、債務者が債務を履行できない場合に、債権者が競売等を実行して、債権を確保する担保権の一種です。
不動産取引で、抵当権の設定が行われるのは、ローンを借りて不動産を手に入れる際に、債務者(借り手)が金融機関(銀行など)と抵当権設定契約を結ぶ場合です。
このとき登記される抵当権設定登記には、日付・原因・債権額(借入額)・利息・損害金・債務者(借り手)・債権者(金融機関)などが記載されます。
なお、登記の申請には、抵当権設定契約書、権利証(登記済証)、印鑑証明書、司法書士への委任状などが必要となります。
手付金 てつけきん 売買契約や賃貸借契約などを交わす際に、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物を「手付」といい、特に金銭の場合を「手付金」といいます。
手付には大きく分けて次の3つの種類があります。
●契約成立の証拠となる「証約手付」
●手付を交付した者はそれを放棄し、相手方はその倍額を返却することによって、契約を解除することを認める「解約手付」
●手付額を、債務不履行の場合の損害賠償の予定、または違約罰とする「違約手付」
また、「解約手付」も「違約手付」も「証約手付」を兼ねています。
どの手付かは当事者の意思表示で決まりますが、意思が不明な場合は「解約手付」と解されます。
なお、宅建業者が売主の場合、受領した手付はいかなる場合でも、「解約手付」と見なされます。
手付解除 てつけかいじょ 手付を交付することによって、後で契約を解除できるようにすることを手付解除といいます。
売買契約や賃貸借契約などで、相手方が履行に着手するまでは、手付金を支払ったもの(買主や借主)は手付金を放棄し(手付流し)、相手方(売主や買主)は受け取った手付金の2倍を返却する(手付倍返し)ことで、契約を解除できます。
履行の着手とは、買主が代金の一部として内金を支払ったり、売主が物件の引渡しや登記の準備を始めたことをいいます。
また、この手付のことを解約手付といいます。
登記済証/権利証 とうきすみしょう/けんりしょう 所有権の登記など不動産の登記をした後、登記名義人に交付される「登記済証」の一般的な呼び名を権利証といいます。
権利証=「登記済証」は登記完了の後、申請書の副本(写し)や原因証書(売買契約書等)に、登記済の証明印が押されて還付されます。
その後、移転登記等での申請を行う場合、本人確認のために申請書に添付しなければなりません。
なお、登記事務のコンピューター化が推進されており、本人確認のための機能としての権利証(登記済証)は、「登記識別情報」(12桁のパスワード)に移行しつつあります。
登記簿 とうきぼ 不動産の物理的状況と権利関係を法的に記録(登録)した帳簿のことを登記簿といいます。
登記簿は土地と建物に分けられ、表題部と権利部(甲区と乙区)から成り立っています。(平成17年施行の改正不動産登記法により甲区と乙区をまとめて権利部と呼ぶようになりました)
不動産の物理的状況を示す表題部では、土地登記簿の場合、所在地の地番、地目、地積などが、建物登記簿の場合、家屋番号、構造、床面積などが記載されています。また、甲区には所有権に関する事項が、乙区には所有権以外の権利(抵当権など)が記載されています。
なお、登記簿のコンピューター化により、従来の紙への記載から電磁的記録(登記記録)へ移行しつつあり、登記簿謄本は登記事項証明書に、抄本は登記事項要約書に移行しつつあります。
登録免許税 とうろくめんきょぜい 登録免許税とは、不動産登記をする際に課税される国税です。
登録免許税の納付は、現金で納付し、その領収書を登記の申請書に貼り付けて提出します。ただし、税額が3万円以下の場合には、印紙納付ができます。
なお、2009年3月31日までに、住宅の建物や土地を購入したり新築した場合には、「所有権の保存登記」「所有権の移転登記」「抵当権設定登記」において、登録免許税の軽減措置が受けられます。
道路付け どうろづけ 道路付けとは、敷地のどの方角に道路が接しているのかを表したもののことをいいます。
接道条件ともいいます。不動産広告などでは、例えば、南側6メートル公道、東側5.5メートル幅公道アスファルト舗装というように、その道路の幅員なども併せて表示されています。
この例のような東南角地が、日照・通風・開放感などの点で最も条件が良いとされており、価格設定も割高になります。
都市計画 としけいかく 都市計画とは、都市が健全に発展し秩序のある整備がなされるように、土地利用・都市施設の整備・市街地開発事業に関して定められた計画のことをいいます。
都市計画には、次の11種類があります。
●都市計画区域の整備・開発及び保全の方針
●区域区分(市街化区域及び市街化調整区域)
●地域地区
●促進区域
●遊休土地転換利用促進地区
●被災市街地復興推進地域
●都市施設
●市街地開発事業
●市街地開発事業等予定区域
●都市再開発方針等
●地区計画等
なお、都市計画法・都市再開発法・建築基準法を都市三法といいます。
都市計画税 としけいかくぜい 都市計画税とは、市街化区域内の不動産にかかる地方税のことです。
この都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用を目的としています。
税率は0.3パーセント以下ですが、市町村によって異なります。
納付期限は固定資産税と同じで、毎年1月1日現在の所有者に課されます。
固定資産税と同様に、一定の条件に合えば、土地に対する課税標準額を軽減(敷地面積200平方メートルまでは3分の1、それ以上は3分の2)に軽減する措置があります。
取引態様 とりひきたいよう 取引態様とは、不動産の取引における宅建業者の関与の仕方のことをいいます。
関与の仕方によって、売主・貸主・代理・媒介(仲介)があります。
宅建業者は、不動産取引に関する広告をするときは、この取引態様を明示する必要があります。また、その取引を注文しようとする顧客に対して、取引態様を明らかにしなければなりません。これは、取引態様によって、宅建業者の権限や行為の効果が違ってくること、また、報酬額にも違いが出てくることから、注文者の利害にもかかわる重要事項だからです。
なお、この義務に違反した業者は、業務停止処分(情状が特に重い場合には免許取消処分)に処せられます。

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