不動産用語
読み方
説明
再建築不可 さいけんちくふか 中古住宅などで、建て替えや増築ができない不動産には「再建築不可」や「建築不可」と不動産広告に表示されます。
既存不適格建築物や接道義務違反の土地建物、増築によって容積率オーバーになっている建築物、市街化調整区域の土地などが該当します。
再建築不可であることを表示していない不動産広告は、表示規約に違反するものです。また、再建築ができないことを知らないで購入すると、大変な損失になります。中古住宅の購入に際しては、十分注意しましょう。
サイディング さいでぃんぐ 建物の外壁に使う板状の外装材のことです。
工場の品質管理の下に生産された不燃外壁材が主に使われ、耐火性や耐久性に優れているため、木製板の代わりに使用されるようになりました。英語のsiding(外壁)が語源で、サイディングボードとも呼ばれます。
比較的安価で、色柄やデザインが豊富です。種類は、セメント(窯業)系とセラミック系と金属系に大別できます。
セメント系は、表面をガラス質でコーティングし、クラシックな欧米風の住宅などに使われることが多いようです。金属系サイディングは、軽量で防水性や断熱性が高く、リフォームに向いているともいわれます。
以前は数年ごとに再塗装が必要だといわれていましたが、現在では、雨水などによる汚れが付きにくく、耐久性を高めた製品も登場しています。
更地 さらち 更地とは、建物などがなく、借地権などの使用収益を制限する権利が付いていない宅地のことをいいます。
建物などがなくても、借地権が付いていれば更地とはいえません。ただし、抵当権だけが付いている場合は、更地といいます。抵当権は土地の使用収益を制限する権利ではないためです。
市街化区域 しがいかくいき 市街化区域とは、都市計画の区域内で、既に市街地となっている区域と、およそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図ることになっている区域のことをいいます。
この区域では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などの都市施設を整備するとともに、土地利用を規制することによって、良好な都市環境の形成が図られます。
市街化調整区域 しがいかちょうせいくいき 市街化調整区域とは、都市計画の区域内で、市街化を抑制することになっている区域のことをいいます。
この区域では、原則として、建物を建てることも、開発をすることもできません。
敷地権/敷地利用権 しきちけん/しきちりようけん 敷地権とは、マンションなどの区分所有建物において、建物と一体化した土地に対する権利のことです。敷地利用権ともいいます。
マンションを購入すると、区分所有権と同時に敷地権も所有することになります。区分所有建物では、敷地は所有者全員の共有物であるため、敷地権は「敷地持分の共有」または「敷地持分の準共有」となります。
敷地権の登記がされると、専有分についての権利に関する登記は敷地権についても同じ効力をもつことになります(区分所有権が移転されると、敷地権も同様に移転されるなど)。
敷地面積 しきちめんせき 敷地面積とは、建物が建っているか、これから建物を建てる土地の面積のことです。
敷地面積には、登記簿に記載されている登記簿面積(地積)と、実測面積があります。
地積は明治時代に作られた古いものがベースになっているので、都市部や分譲地を除くと不正確なものが多くなっています。そのため、不動産の取引に際しては、土地家屋調査士など専門家に依頼し、正確な実測を行いましょう。
自己資金 じこしきん 自己資金とは、住宅購入の際に、住宅ローン以外に用意する現金のことです。
住宅ローンは、いわば他人資金。自己資金は、通常、頭金と諸費用に充当されます。
一般的には、自己資金は物件購入価格の2割以上必要だといわれています。その理由として、従来の住宅ローンでは融資限度額が物件価格の8割に設定されているものが多かったためです。最近では、「フラット35」が9割に増え、頭金ゼロからのローンも登場しています。
ただし、頭金以外にも諸費用が必要なので、諸費用分の自己資金は最低限必要となります。
地鎮祭 じちんさい 地鎮祭とは、土地の神への祭礼の1つです。
土木工事やマンションなどの建物の建設に先立って、土地の神を祭り、工事の安全や建物の平安を祈願する儀式が行われます。これを地鎮祭といい、起工式と呼ばれることもあります。
一般的には敷地の中に4本の青竹を立て、注連縄を張った中で神主が執り行います。中央には祭壇を作り、酒や米などをお供えし、祭壇の左右には榊を付けた青、赤、黄、白、緑の五色絹の幟を立てることもあります。この五色絹は中国の陰陽五行説にその源があるといわれています。
実印 じついん 市区町村にあらかじめ届け出て、印鑑証明を受けられるようにしてある印鑑を実印といいます。
実印でない印鑑は「認印」(みとめいん)と呼ばれ、実印とは区別されています。
実印は1人1個に限られ、公正証書の作成や不動産登記の申請など重要な取引に用いられます。
なお、印鑑証明の有効期間は、一般に3カ月とされています。
実測売買 じっそくばいばい 実測売買とは、不動産の売買において、登記簿上の公図や登記簿面積によるものではなく、現況の土地を測量し、正しい地形や境界、面積に基づいて売買契約を締結することです。
これに対して、公図による売買を公簿売買といいます。
公図は明治時代初期の地租改正事業での測量で作成されたもので、不正確なものも少なくありません。そのため、登記簿面積は実際より少なく記載されていることも多く、隣地との境界なども明示されていないことがあります。
後々のトラブルを回避するためには、実測による売買が望まれます。
私道 しどう 私道とは、個人の所有する土地で、その道に面している土地の利用を目的に造った道のことをいいます。
私道は、私有地なので、原則として他人が通行することはできません。
ただし、建築基準法の道路とみなされているものは、他人でも自由に通行でき、所有者はその変更・廃止が制限されます。また、私道沿いに他人の住宅が建っており、その住人に通行する権利が認められているときは、その私道の廃止には、私道に接する住人の承諾が必要になります。
借地権 しゃくちけn 借地権とは、建物の所有を目的とする賃借権および地上権をいいます。
1992年の借地借家法により、借地権は地上建物の登記があれば、対抗力(所有権が移転した第三者に借地権を主張できる)を認められるようになりました。
また、借地権の譲渡・転貸に地主の承諾(地上権は不要)に代わる裁判所の許可や建物買取請求権などの制度が設けられました。
なお、借地権は「建物の所有を目的」とするもので、青空駐車場、資材置き場などは該当しません。
借地借家法 しゃくちしゃっかほう 借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権、土地賃貸借(借地)、建物の賃貸借(借家)について定めた法律です。1992年に施行され、それまでの「借地法」「建物保護ニ関スル法」「借家法」は廃止されました。
この法律の目的は、賃借人の保護であり、基本的には旧法の精神を継承しつつ、時代の適応を図ったものです。一方では賃借人の権利を明確にし、他方では期限を設けた借地権を新設(一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権)など、賃貸市場の活性化を図る内容となっています。
また、更新のない定期借家契約についても新たに規定が設けられました。
なお、借地借家法施行後も、それ以前に設定された借地権やその更新については旧法が適用されます。そのため、普通借地権での適用は限られたものとなっています。
修繕積立金 しゅうぜんつみたてきん 修繕積立金とは、マンションを長期間維持・保全するために、将来の大規模修繕に備える積立金のことです。
修繕積立金は、区分所有者(住人)が持分(専有面積の割合)に応じて負担し(一律の場合もある)、管理組合が徴収して管理します。
修繕積立金の金額は、長期修繕計画に基づいて、計画期間中の修繕費用総額をまかなえるように逆算して算出されます。
住宅ローン控除 じゅうたくろーんこうじょ 住宅ローンを借りて住宅を購入、新築、増改築した場合、確定申告によって所得税が戻ってくる制度です。
正式には、住宅借入金等特別控除といいます。
住宅を取得して、2007年または2008年に入居した場合、借入金の年末残高によって、一定期間、一定額が控除されます。
控除の主な条件は、
●返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること
●床面積50平方メートル以上で、主として居住用の住宅であること
●控除を受ける年の所得が3000万円以下であること
などとなっています。
重要事項説明書 じゅうようじこうせつめいしょ 不動産の取引に先立って、宅地建物取引業者が行わなければならない重要事項の説明内容を記載した書面のことを、重要事項説明書といいます。
重要事項説明書には以下のような内容が記載されています。
●売買・交換の場合
○工事完了時の形状、構造
○解除に関する事項
○登記された権利の種類・内容
○法令上の制限
○私道の負担の有無
○上下水道、電器、ガスの整備状況
○手付金保全措置の概要
○損害賠償の予定、違約金
○その他
●マンション等の区分所有建物の売買
○専用規約(上記の1以外で)
○専有部分の利用制限規約
○共用規約
○敷地利用権
○管理費用の額
○管理人の住所氏名
○積立金
●賃貸借の場合
○建物の設備(台所、浴室など)
○契約期間と更新
○利用制限事項(ペット不可など)
○契約終了時の金銭の清算方法(敷金の扱いなど)
○その他
準防火地域 じゅんぼうかちいき 準防火地域とは、建物の密集する地域で火災が拡大しないようにするために都市計画で定められた地域です。
防火地域と同じ趣旨のものですが、比較的規制が緩和されています。防火地域に建てられる建物は、耐火建築物と準耐火建築物に限られます。準防火地域で、耐火建築物または準耐火建築物にしなければならないのは、地上4階建て以上の建築物または延べ面積が1500平方メートル超の建築物に限定されています。
また、地上3階建以下の木造建築物は、外壁や軒裏などを防火構造にするなど、開口部や主要構造部を防火に必要な一定の技術的基準に適合すればよいことになっています。
浄化槽 じょうかそう 浄化槽とは、水洗トイレからの汚水やその他の生活雑排水を、微生物の働きによって浄化処理し、河川や海などに放流するための設備のことをいいます。
公共下水道が未整備で、大規模な下水処理場につながっていない地域の場合は、浄化槽を個別に設置する必要があります。
浄化槽には、水洗トイレからの汚水だけを処理する単独浄化槽と、トイレの汚水に加えて生活排水全般も同時に処理する、合併式浄化槽の2種類があります。
新設する場合は、原則として合併式浄化槽の設置が義務づけられています。
諸費用 しょひよう 諸費用とは、住宅を購入する際に購入代金以外にかかる費用のことです。
主な諸費用としては、以下のものがあります。
●住宅ローン借入費用(事務手数料、保証料、団体信用生命保険料など)
●登記費用(印紙税、登録免許税、司法書士への報酬など)
●各種保険料(火災保険、地震保険など)
●「仲介物件」の場合は不動産会社などへの仲介手数料
●維持管理費用(マンションの場合には修繕積立基金などを引き渡し時一括で支払う)
●引越し費用など(粗大ゴミなどは有料で、回収までに日数がかかることも)
所有権 しょゆうけん 法令の制限内で、所有物を自由に使用・収益・処分できる権利のことを所有権といいます。
所有権は、物を全面的に支配する権利ですが、「公共の福祉」のために建築基準法や都市計画法、土地収用法など様々な法令上の制限が設けられています。また、抵当権や借地権などの司法上の権利によっても、制限をうけることになります。
所有権移転登記 しょゆうけんいてんとうき 売買や贈与、相続などによって、土地や建物の所有権が移転したときに行う登記を所有権移転登記といいます。
売買での所有権移転登記を申請するには、売主と買主連名の登記申請書を提出します。添付書類としては、売買契約書の写し、権利証(登記済証)、売主の印鑑証明書、買主の住所証明書、司法書士への委任状などが必要となります。
また、相続の場合には、戸籍謄本や遺産分割協議書が必要です。
なお、登記のコンピュータ化により、オンラインでの申請方法に変わりつつあります。
所有権保存登記 しょゆうけんほぞんとうき 建物を新築した場合など、不動産について初めて行う所有権の登記を、所有権保存登記といいます。
所有権保存登記を行うには、事前に表示登記を行う必要があります。表示登記とは、建物などの構造や床面積などを表題部に記載する登記のことです。
所有権保存登記を行うと権利部の甲区が作られ、所有権を第三者に対抗する(自己の権利を主張する)ことができるようになります。
なお、所有権保存登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の4ですが、特定の建物やマンションの取得については軽減措置がとられています。
水道負担金 すいどうふたんきん 水道負担金とは、水道の利用申込に際して水道局に納付しなければならないお金のことをいいます。
「水道加入申込金」「給水分担金」ともいい、地方公共団体によって必要なところと不要なところがあります。新規分譲住宅や別荘地などで、上下水道本管から水道管を引くための費用で、すでに引き込み済みの場合でも購入時に割り当てられることがあります。
現在では、不動産広告には基本的に水道負担金を含んだ金額が物件の販売価格として表示されています。ただし、古い広告の中には、価格と別に水道負担金を表示しているものもあります。
接道義務? せつどうぎむ 接道義務とは、建物の敷地が、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないことをいいます。
都市計画区域・準都市計画区域が対象となります。
この義務に反する土地には、原則として、建物を建てることができません。ただし、周囲に広い空地があるなど、特定行政庁の許可を得ることができれば、例外的に接道義務を免れることができます。
セットバック せっとばっく セットバックとは、建造物を後退させるという意味ですが、以下のようにいくつかの意味で使われています。
●日照の確保などのために、建物を建てるときに上階を下階よりも後退させること
●みなし道路の場合に、道の中心線から2メートル後退した線が道路の境界線とみなされること(ただし、道路の反対側ががけ・川などのときは、がけ・川などの境界線から水平に4メートル後退した線が境界線とみなされます)
●壁面線が指定される場合に、建物の壁またはこれに代わる柱、または高さ2メートルを超える門・へいは、原則として壁面線を越えて建てられないこと
●第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域の中で、都市計画で外壁の後退距離が定められた場合、建物の壁またはこれに代わる柱から敷地の境界線までの距離は、1.5メートルまたは1メートル以上でなければならないとされていること
専属専任媒介契約 せんぞくせんにんばいかいけいやく 特定の不動産業者1社だけに仲介を依頼する契約形態です。複数の業者に重ねて依頼をすることや、自ら購入希望者を探したり、売買契約を結ぶことはできません。他の業者や自ら見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合には、依頼した業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払うことになります。依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後5営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、1週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。
専任媒介契約 せんにんばいかいけいやく 仲介を依頼できるのは1社のみですが、自分で購入希望者を探すこともできる契約形態です。この場合、売り主は自ら見つけた相手(知人・親族あるいはその紹介を受けた人など)とならば、依頼した業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。依頼した業者に対して、他の業者と売買契約を結ぶ場合には違約金を、自ら発見した相手と売買契約を結ぶ場合には媒介契約の履行に要した費用を支払うことになります。依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後7営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、2週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。
専有面積 せんゆうめんせき 分譲マンション等で、区分所有者が完全に自分個人の所有物として扱える専有部分(部屋の内側)の面積を専有面積といいます。
これには、玄関ポーチやバルコニーなどの面積は含まれません。
専有面積の計算方法には、内法面積(うちのりめんせき)と壁芯面積(へきしんめんせき)の2種類があります。内法面積は、実際に使用可能な壁の内側だけの面積のことをいい、壁芯面積は、部屋を囲むコンクリート壁の中心線で囲んだ面積をいいます。したがって、内法面積が壁の厚さの半分ほど小さくなっています。
なお、登記簿での「床面積」は内法面積で、分譲マンションの広告は、一般的に壁芯面積が記載されています。
相続税 そうぞくぜい 相続税とは、亡くなった人の財産を相続や遺贈によって取得した個人にかかる税金のことです。
課税対象は、現金、預貯金、有価証券、不動産などのほか、貸付金や著作権など経済的な価値があるもの全てとなります。
また、死亡前3年以内に贈与された財産や、相続時精算課税の適用を受けていた財産も課税対象に加算されます。
非課税となるのは、墓地や葬式費用の他、特定の寄付などです。死亡保険金や死亡退職金は、「500万円×法定相続人の数」までが非課税となります。

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